To bardzo popularne pytanie, które pojawia się na naszych spotkaniach lub konsultacjach. Tak naprawdę składa się z dwóch części. Musimy mieć na uwadze, że obrót nieruchomościami (flipowanie), to co innego niż zajmowanie się najmem lub podnajmem. Zobacz, w jaki sposób możemy wykorzystać swoja działalność w formie spółki z o.o. przy najmie oraz obrocie własnymi nieruchomościami.
Jak wykorzystywać spółkę do obrotu nieruchomościami?
Obrót nieruchomości to branża, która rozwija się z dnia na dzień. Wiele osób próbuje swoich szans w kupowaniu, remontowaniu i dalszej odsprzedaży mieszkań. I wielu z nas ma ogrom pytań. Dziś wyjaśnimy podstawowe kwestie związane z obrotem nieruchomości. To na co powinieneś zwrócić szczególną uwagę jest fakt, że jeżeli decydujesz się na handel nieruchomościami to stają się one dla Ciebie towarem handlowym i rozliczenia w dużym uproszczeniu działają tak samo jak byś handlował chlebem. Zdaje sobie sprawę, że kwoty są całkiem inne, jednak mimo wszystko to nadal taki sam handel tylko towarem o zdecydowanie wyższej cenie.
Handel towarem ma taką specyfikę, że zakup towaru staje się kosztem w momencie sprzedaży. Abyś lepiej zrozumiał co mam na myśli. Załóżmy, że w styczniu kupiłeś mieszkanie za 150 tys. Z więc z konta Twojej firmy zniknęło 150 tys. Jednak w zamian za pieniądze pojawiał się towar – czyli mieszkanie. W kwietniu sprzedałeś to samo mieszkanie za 200 tys. A więc dopiero w tym momencie rozlicza się przychód – czyli 200 tys. i koszty uzyskania przychodu – czyli 150 tys. Więc w kwietniu Twój dochód wynosi 50 tys. I to będzie podstawa do obliczenia podatku. Oczywiście przykład jest mocno uproszczony. Służy tylko wyjaśnieniu co to znaczy, że koszt rozliczasz dopiero w momencie sprzedaży.
Drugie ważne pytanie, jakie pojawia się w przypadku spółek i nieruchomości to dostęp do gotówki w firmie. Jeżeli masz spółkę albo myślisz o jej założeniu warto zastanowić się jak chcesz działać. Mam na myśli, czy chcesz inwestować swoją prywatną gotówkę, czy chcesz działać na zasadzie kredytów. Jeżeli myślisz o swojej gotówce to szybkim sposobem jest włożenie jej do spółki w postaci kapitału zakładowego. Jedyne o czym musisz tutaj pamiętać to podatek PCC ( 0,5% od wartości kapitału zakładowego). Drugą możliwością jest udzielenie spółce pożyczki. Jeżeli będzie to pożyczka od Ciebie – wspólnika to taka pożyczka jest zwolniona z podatku PCC. Jeżeli osobą udzielającą pożyczkę będzie inna osoba niż wspólnik, wtedy spółka płaci 2% podatku PCC od kwoty pożyczki.
“VADEMECUM SPÓŁKI Z O.O.”
Kompleksowa pozycja omawiająca prostym językiem wszystkie aspekty prowadzenia firmy w formie spółki z o.o..
Jak wykorzystywać spółkę do podnajmu?
O podnajmie najczęściej jest mowa wtedy, gdy wynajmujemy swoje nieruchomości do spółki, a spółka dalej je podnajmuje. Jest to bardzo bezpieczne rozwiązanie. Spółka prowadzi legalny biznes, więc dzięki temu pełne ryzyko działania spoczywa na jej barkach, a nieruchomości są całkowicie bezpieczne. W temacie podnajmu od jakiegoś czasu są wątpliwości z rozliczeniem VAT. Pojawiają się interpretacje, które mówią, że jeżeli spółka wynajmuje nieruchomości w celu dalszego podnajmu to robi to w celach biznesowych, a nie mieszkaniowych i tym samym powinna od tych transakcji zapłacić VAT. Trudno powiedzieć, czy urzędy skarbowe będą na to zwracały realną uwagę. Jednak w tym miejscu chyba warto podkreślić, że takie działanie budzi pewne ryzyka.
Podsumowując – branża inwestycji w nieruchomości ciągle prężnie się rozwija. Wiele osób w dość szybki sposób zarobiło całkiem pokaźne kwoty. Należy jednak pamiętać, że branża nieruchomości rodzi sporo ryzyk podatkowych. Nasze prawo nie jest dostosowane do tak rozwiniętej branży, jak dziś ona działa. To daje urzędom szanse na spore nadużycia i dość swobodne indywidualne podejście.
